Previous Next

Kaip lietuviui nusipirkti būstą Graikijoje nuotoliniu būdu? Žingsnis po žingsnio

Ar įmanoma nusipirkti būstą Graikijoje gyvenant Lietuvoje ir neatvykstant į Graikiją kiekviename pirkimo proceso etape?

Taip. Šiandien nekilnojamojo turto pirkimas Graikijoje gali būti organizuojamas ir nuotoliniu būdu, todėl pirkėjui nebūtina kiekvieną kartą skristi į Graikiją vien tam, kad sutvarkytų dokumentus ar atliktų administracinius veiksmus.

Tai ypač aktualu lietuviams, kurie nori įsigyti namą Kretoje, butą Atėnuose, apartamentus prie jūros ar kitą nekilnojamąjį turtą Graikijoje, tačiau gyvena Lietuvoje ir negali skirti daug laiko dažnoms kelionėms.

Vis dėlto nuotolinis pirkimas nereiškia, kad procesas vyksta visiškai be jūsų dalyvavimo. Reikia pasiruošti dokumentus, gauti Graikijos mokesčių mokėtojo numerį, pasirinkti patikimus specialistus, atlikti teisinę ir techninę būsto patikrą bei tinkamai įforminti įgaliojimus.

Šiame straipsnyje paaiškinsime, kaip atrodo būsto pirkimas Graikijoje gyvenant Lietuvoje ir kokius pagrindinius žingsnius reikia atlikti.

Ar užsienietis gali nusipirkti būstą Graikijoje?

Taip.

Graikijoje nekilnojamąjį turtą gali įsigyti ir užsienyje gyvenantys pirkėjai. Graikijos mokesčių administracija AADE aiškiai nurodo, kad nekilnojamojo turto pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar jis gyvena Graikijoje, ar užsienyje, reikia turėti arba gauti Graikijos mokesčių mokėtojo numerį – AFM.

Tai reiškia, kad Lietuvos pilietybė savaime nėra kliūtis įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje.

Svarbiausia yra tinkamai pasiruošti procesui ir dirbti su specialistais, kurie išmano Graikijos nekilnojamojo turto rinką.

Kaip vyksta būsto pirkimas Graikijoje nuotoliniu būdu?

Nors konkretus procesas gali skirtis priklausomai nuo objekto, vietovės ir pirkėjo situacijos, jį galima suskirstyti į kelis pagrindinius etapus:

1. Būsto paieška
2. Objekto pasirinkimas ir rezervacija
3. AFM gavimas
4. Teisinė ir techninė būsto patikra
5. Finansavimo ir mokėjimo organizavimas
6. Įgaliojimo sutvarkymas, jeigu perkama nuotoliniu būdu
7. Nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio sumokėjimas
8. Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas
9. Nuosavybės įregistravimas
10. E9 deklaracija ir ENFIA

Pažvelkime į kiekvieną žingsnį išsamiau.

1. Pradėkite nuo tinkamos vietos ir būsto pasirinkimo

Pirmiausia reikia nuspręsti, kur Graikijoje norite pirkti.

Tai gali būti:

• Kreta;
• Atėnai;
• Pietų Atika;
• Salonikai;
• Rodas;
• Korfu;
• kitos Graikijos salos ar žemyninės dalies regionai.

Lietuviams ypač patraukli yra Kreta, nes sala suteikia galimybę derinti gyvenimą prie jūros, šiltą klimatą, turizmo infrastruktūrą ir gana platų nekilnojamojo turto pasirinkimą.

Tačiau jeigu jums svarbus susisiekimas su didmiesčiu, tarptautiniai skrydžiai, viešasis transportas ar ilgalaikė nuoma, verta svarstyti Atėnus ir Pietų Atiką.

Svarbiausia – pirmiausia nuspręsti, kokiam tikslui perkate būstą.

Ar tai bus:

• jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta;
• antrieji namai;
• atostogų būstas;
• ilgalaikės nuomos objektas;
• sezoninės nuomos investicija;
• ilgalaikė investicija į nekilnojamąjį turtą?

Nuo šio atsakymo labai priklauso, kokia vieta ir būsto tipas jums tinkamiausi.

2. Būsto apžiūra nebūtinai turi vykti fiziškai

Vienas didžiausių nuotolinio pirkimo privalumų yra tas, kad pirmąją būsto atranką galima atlikti neišvykstant iš Lietuvos.

Šiais laikais galima naudotis:

• profesionaliomis objekto nuotraukomis;
• vaizdo įrašais;
• tiesioginėmis vaizdo apžiūromis;
• vaizdo skambučiais;
• virtualiomis ekskursijomis;
• vietinio NT specialisto atlikta objekto apžiūra.

Tačiau čia svarbu būti atsargiems.

Nuotraukos gali parodyti gražiausią būsto pusę, tačiau ne visada atskleidžia:

• tikrą atstumą iki jūros;
• aplinkinių pastatų būklę;
• gatvės triukšmą;
• privažiavimą;
• kaimynystę;
• pastato techninę būklę;
• realų vaizdą pro langus;
• infrastruktūrą aplink objektą.

Todėl prieš priimant galutinį sprendimą verta atlikti nepriklausomą teisinę ir techninę objekto patikrą.

3. AFM – vienas pirmųjų svarbių žingsnių

Jeigu planuojate pirkti nekilnojamąjį turtą Graikijoje, jums reikės Graikijos mokesčių mokėtojo numerio – AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).

Graikijos mokesčių administracija AADE nurodo, kad AFM reikalingas nekilnojamojo turto pirkėjui tiek tuo atveju, kai jis gyvena Graikijoje, tiek tuo atveju, kai gyvena užsienyje.

Tai yra vienas iš administracinių žingsnių, kurį verta susitvarkyti kuo anksčiau.

Jeigu pirkėjas negali atvykti į Graikiją, priklausomai nuo konkrečios situacijos šį procesą galima organizuoti pasitelkiant įgaliotą atstovą.

4. Teisinė būsto patikra – vienas svarbiausių etapų

Radus patinkantį būstą, nereikėtų skubėti iš karto mokėti visos sumos.

Pirmiausia turi būti patikrinta, ar pardavėjas iš tiesų turi teisę parduoti konkretų turtą ir ar nėra teisinių problemų.

Teisinis patikrinimas gali apimti:

• nuosavybės dokumentus;
• ankstesnius sandorius;
• hipotekas;
• areštus;
• kitus galimus suvaržymus;
• nuosavybės teisę į žemę;
• paveldėjimo klausimus;
• registracijos duomenis;
• kitus dokumentus, reikalingus sandoriui.

Tai viena iš priežasčių, kodėl užsienio pirkėjui labai svarbu turėti nepriklausomą Graikijos teisininką.

Nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje nėra vieta, kur verta taupyti profesionaliai patikrai.

5. Techninė būsto patikra

Be teisinės patikros, labai svarbi ir techninė.

Graikijoje būstų situacija gali būti labai įvairi. Ypač tai aktualu perkant senesnį namą, vilą ar objektą, kuriame buvo atlikti įvairūs pakeitimai.

Techninis specialistas gali patikrinti:

• pastato būklę;
• būsto plotą;
• statybos dokumentus;
• atliktus pakeitimus;
• galimus neatitikimus;
• konstrukcijas;
• elektros ir vandens sistemas;
• kitus techninius aspektus.

Tai ypač svarbu, kai būstą perkate nuotoliniu būdu ir pats negalite reguliariai lankytis objekte.

Gražios nuotraukos dar nereiškia, kad būstas yra techniškai tvarkingas.

6. Ar reikia atvykti į Graikiją pasirašyti sutarties?

Nebūtinai.

Būtent čia nuotolinis nekilnojamojo turto pirkimas gali būti labai patogus.

Jeigu pirkėjas negali dalyvauti sandoryje asmeniškai, tam tikrais atvejais galima suteikti įgaliojimą kitam asmeniui veikti pirkėjo vardu.

Priklausomai nuo situacijos, tai gali būti patikimas atstovas, teisininkas ar kitas tinkamai įgaliotas asmuo.

Tačiau įgaliojimo turinį reikia parengti labai atsargiai. Jame turėtų būti aiškiai nurodyta, kokius veiksmus įgaliotas asmuo gali atlikti.

Tai nėra dokumentas, kurį reikėtų pasirašyti nesupratus jo turinio.

Lietuvoje prieš pasirašant dokumentus verta pasitarti su notaru ar teisininku, o Graikijoje – su specialistu, kuris koordinuoja konkretų sandorį.

7. Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis Graikijoje

Vienas svarbiausių papildomų pirkimo kaštų yra nekilnojamojo turto perleidimo mokestis.

Graikijos mokesčių administracija nurodo, kad prieš pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjas turi sumokėti nekilnojamojo turto perleidimo mokestį, kuris paprastai apskaičiuojamas taikant 3 % tarifą nuo apmokestinamosios turto vertės.

Svarbu suprasti, kad tai nėra vienintelės pirkimo išlaidos.

Prie bendro biudžeto gali prisidėti:

• notaro išlaidos;
• teisininko paslaugos;
• nekilnojamojo turto agentūros komisinis;
• registracijos išlaidos;
• techninės patikros išlaidos;
• dokumentų ir vertimų išlaidos;
• kitos konkrečiam sandoriui taikomos išlaidos.

Todėl planuojant pirkti būstą Graikijoje verta skaičiuoti bendrą pirkimo biudžetą, o ne tik skelbime nurodytą būsto kainą.

8. Pirkimo–pardavimo sutartis

Kai visi patikrinimai atlikti, dokumentai paruošti ir mokesčiai sutvarkyti, galima pereiti prie galutinio sandorio.

Graikijoje nekilnojamojo turto perleidimo procesuose svarbus vaidmuo tenka notarui.

Be to, Graikijoje veikia skaitmeninės nekilnojamojo turto perleidimo procedūros. Gov.gr nurodo, kad pirkėjai, pardavėjai ir notarai tam tikrais atvejais gali atlikti nekilnojamojo turto perleidimo procesą internetu, naudojant elektroninę sandorio bylą.

Tai dar labiau palengvina administracinę proceso dalį.

Tačiau tai nereiškia, kad kiekvienas sandoris automatiškai gali būti atliktas 100 % internetu. Konkreti procedūra priklauso nuo objekto, dokumentų ir sandorio aplinkybių.

9. Nuosavybės įregistravimas

Pasirašius galutinę pirkimo–pardavimo sutartį, nuosavybės teisė turi būti tinkamai įregistruota Graikijos nekilnojamojo turto registravimo sistemoje.

Šiame etape taip pat svarbu įsitikinti, kad visi dokumentai yra tinkamai sutvarkyti.

Kai kuriuos administracinius veiksmus gali atlikti jūsų įgalioti specialistai, todėl pirkėjui nebūtina fiziškai būti Graikijoje kiekviename etape.

10. E9 ir ENFIA – kas vyksta po pirkimo?

Būsto pirkimas nesibaigia tą dieną, kai pasirašote sutartį.

Įsigijus nekilnojamąjį turtą Graikijoje, užsienyje gyvenantis savininkas taip pat turi deklaruoti savo nekilnojamąjį turtą E9 sistemoje.

AADE nurodo, kad užsienyje gyvenantys nekilnojamojo turto savininkai turi pateikti E9 deklaraciją įsigijus nekilnojamąjį turtą arba pasikeitus turto duomenims. Dabartinė AADE informacija nurodo terminą – iki kitų metų kovo 31 d. nuo įsigijimo ar pakeitimo dienos.

Pagal E9 deklaruotus duomenis kasmet apskaičiuojamas ENFIA – Graikijos nekilnojamojo turto mokestis.

ENFIA apskaičiuojamas pagal Graikijoje sausio 1 d. turimą nekilnojamąjį turtą, o mokestis gali būti sumokamas iki dešimties mėnesinių įmokų.

Todėl perkant būstą Graikijoje verta iš anksto įvertinti ne tik įsigijimo kainą, bet ir būsimas turto išlaikymo išlaidas.

Ar galima nusipirkti būstą Graikijoje visiškai neatskridus į Graikiją?

Praktiškai tai gali būti įmanoma, tačiau kiekvienas sandoris yra individualus.

Didelę dalį proceso galima organizuoti nuotoliniu būdu:

Todėl daugeliu atvejų lietuviui nereikia skristi į Graikiją vien tam, kad atliktų kiekvieną administracinį veiksmą.

Vis dėlto rekomenduojama bent kartą aplankyti šalį ir apžiūrėti ne tik konkretų būstą, bet ir vietovę, kurioje planuojate gyventi ar investuoti.

O jeigu negaliu atvykti net į būsto apžiūrą?

Tai taip pat nebūtinai yra kliūtis.

Pavyzdžiui, NT specialistas gali atlikti vaizdo skambučiu paremtą apžiūrą, parodyti:

• būsto kambarius;
• terasą;
• vaizdą;
• aplinką;
• gatvę;
• paplūdimį;
• parduotuves;
• susisiekimą;
• kitus svarbius objektus.

Tačiau rekomenduojama neapsiriboti vien pardavėjo pateikta informacija.

Kuo didesnė investicija, tuo svarbesnė nepriklausoma patikra.

Ar lietuviui reikia Graikijos banko sąskaitos?

Tai priklauso nuo konkretaus sandorio, mokėjimo būdo ir bankinių procedūrų.

Svarbiausia yra iš anksto su teisininku, notaru ir banku išsiaiškinti, kaip turi būti atliekami mokėjimai, kokių dokumentų reikės ir kaip turi būti pagrįsta lėšų kilmė.

Perkant nekilnojamąjį turtą užsienyje labai svarbu visus mokėjimus atlikti oficialiai ir išsaugoti dokumentus, patvirtinančius mokėjimų kilmę bei paskirtį.

Kiek laiko trunka būsto pirkimas Graikijoje?

Vieno universalaus termino nėra.

Paprastesnis sandoris, kai visi dokumentai tvarkingi, gali būti užbaigtas gana greitai. Tačiau jeigu reikia papildomų dokumentų, techninių patikrinimų, paveldėjimo dokumentų tvarkymo ar kitų teisinių procedūrų, procesas gali užsitęsti.

Todėl nereikėtų planuoti taip:

„Išsirinksiu būstą šiandien ir po savaitės būsiu jo savininkas.“

Geriau planuoti procesą su laiko atsarga ir leisti specialistams tinkamai patikrinti dokumentus.

Kokias klaidas daro užsienio pirkėjai?

Perkant būstą Graikijoje nuotoliniu būdu dažniausios klaidos gali būti susijusios ne su pačiu nuotoliniu procesu, o su nepakankamu pasiruošimu.

1. Sprendimas priimamas tik pagal nuotraukas

Gražios nuotraukos gali sukurti labai gerą pirmą įspūdį, tačiau jos neparodo visos situacijos.

2. Neatliekama nepriklausoma teisinė patikra

Tai viena rizikingiausių klaidų.

3. Neatliekama techninė objekto patikra

Ypač svarbu perkant senesnius pastatus ar būstus, kuriuose buvo atlikta rekonstrukcija.

4. Neįvertinamos visos pirkimo išlaidos

Būsto kaina nėra tas pats, kas galutinė investicijos suma.

5. Pasirenkamas būstas neįvertinus vietovės

Net labai gražus namas gali būti prastas pasirinkimas, jeigu jo vieta neatitinka jūsų gyvenimo ar investavimo tikslų.

6. Skubama mokėti rezervacijos sumą

Prieš pasirašant rezervacijos dokumentus ar pervedant pinigus verta suprasti visas sąlygas ir galimas pasekmes.

Ar verta lietuviui pirkti būstą Graikijoje nuotoliniu būdu?

Jeigu tinkamai pasiruošiate, nuotolinis būsto pirkimas Graikijoje gali būti labai patogus sprendimas.

Ypač tuo atveju, kai gyvenate Lietuvoje, dirbate Lietuvoje ir negalite skirti kelių savaičių ar mėnesių gyvenimui Graikijoje.

Šiuolaikinės technologijos leidžia didelę dalį komunikacijos atlikti internetu, o Graikijoje vis daugiau nekilnojamojo turto ir administracinių procesų yra perkeliami į skaitmeninę erdvę.

Tačiau nuotolinis pirkimas neturėtų reikšti, kad viską darote vieni.

Geriausias modelis – vietinis NT specialistas + nepriklausomas teisininkas + techninis specialistas + notaras + tinkamai įformintas atstovavimas, kai pirkėjas negali dalyvauti asmeniškai.

Ar geriau atvykti į Graikiją prieš perkant?

Jeigu turite tokią galimybę – taip.

Net jei visą sandorį galima organizuoti nuotoliniu būdu, kelionė į Graikiją prieš galutinį sprendimą gali būti labai naudinga.

Per vieną kelionę galima:

• apžiūrėti kelis objektus;
• palyginti skirtingus rajonus;
• įvertinti atstumą iki jūros;
• pamatyti realią aplinką;
• susitikti su NT specialistais;
• geriau suprasti vietos gyvenimo tempą;
• pasirinkti tarp skirtingų vietovių.

Kartais būtent vietovė, kuri nuotraukose atrodo ideali, realybėje pasirodo ne tokia tinkama.

Ir atvirkščiai – mažiau žinoma vieta gali maloniai nustebinti.

Graikijos būstas gali būti arčiau, nei atrodo

Lietuvoje gyvenančiam pirkėjui mintis apie būsto pirkimą Graikijoje iš pradžių gali atrodyti sudėtinga.

Kita kalba, kita teisinė sistema, kita administracinė tvarka ir didelis fizinis atstumas gali sukelti nemažai klausimų.

Tačiau tinkamai organizuojant procesą fizinis atstumas neturi tapti pagrindine kliūtimi.

Svarbiausia – nebandyti visko atlikti vienam.

Geras pasiruošimas, tinkami specialistai ir aiškus pirkimo planas gali paversti būsto pirkimą Graikijoje gerokai paprastesniu procesu.

Nesvarbu, ar svajojate apie vilą Kretoje, apartamentus prie jūros Pietų Atikoje, ar butą Atėnuose – pirmasis žingsnis yra ne lėktuvo bilietas, o tinkamo objekto ir patikimos komandos pasirinkimas.

Norite pradėti ieškoti būsto Graikijoje?

NT Graikijoje padeda Lietuvos pirkėjams atrasti nekilnojamojo turto galimybes Graikijoje ir susiorientuoti skirtinguose regionuose.

Nuo Kretos vilų ir apartamentų iki būstų Atikoje – svarbiausia rasti ne tiesiog gražų objektą, bet būstą, kuris atitinka jūsų tikslą, biudžetą ir gyvenimo planus.

Jeigu gyvenate Lietuvoje ir svarstote apie nekilnojamojo turto pirkimą Graikijoje, galite pradėti nuo objektų peržiūros ir susisiekti dėl konkrečių pasirinkimų.